BGH: Wer seine Wohnung mit Gewinn untervermietet, riskiert die Kündigung

BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 · 6 Min. Lesezeit

Kurz gesagt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter ihre Wohnung nicht dauerhaft mit deutlichem Gewinn untervermieten dürfen. Tun sie es trotzdem, kann der Vermieter kündigen und auf Räumung klagen.

Hintergrund

Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter eine Zweizimmerwohnung, für die er selbst rund 460 Euro Nettokaltmiete zahlte, für 962 Euro im Monat untervermietet – mehr als das Doppelte. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis wegen dieser gewinnorientierten Untervermietung. Untervermietung selbst ist in Deutschland ein weit verbreitetes und grundsätzlich legitimes Modell, etwa bei längerer beruflicher Abwesenheit, wachsendem Wohnbedarf einer Wohngemeinschaft oder finanziellen Engpässen des Hauptmieters. Der BGH musste hier die Grenze zwischen legitimer Kostenbeteiligung und unzulässiger Gewinnerzielung ziehen.

Rechtliche Einordnung

Grundsätzlich haben Mieter ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten, etwa bei vorübergehender Abwesenheit (§ 553 BGB). Der Vermieter kann die Erlaubnis dazu nur aus triftigen Gründen verweigern. Eine spürbare, dauerhafte Gewinnerzielung durch Untervermietung überschreitet nach Auffassung des BGH jedoch die Grenzen dieses berechtigten Interesses: Wer die eigene Wohnung faktisch zur Einnahmequelle macht, nutzt das Mietverhältnis zu einem Zweck, für den es rechtlich nicht vorgesehen ist – das kann eine Pflichtverletzung darstellen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt.

Wo genau die Grenze verläuft

Das Urteil zieht keine starre Prozentgrenze, sondern stellt auf eine Gesamtbetrachtung ab: Eine moderate Kostenbeteiligung, etwa ein anteiliger Betrag am tatsächlichen Mietwert des untervermieteten Zimmers plus eines Aufschlags für Nebenkosten und Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen, bleibt regelmäßig zulässig. Problematisch wird es, wenn die verlangte Untermiete sich am erzielbaren Marktpreis für möblierten, kurzfristig vermietbaren Wohnraum orientiert – etwa bei einer Vermietung über Plattformen für kurzfristige Untervermietung – und damit deutlich über dem liegt, was der Hauptmieter selbst zahlt.

Handlungsempfehlung

Für Mieter: Wer untervermieten möchte, sollte die verlangte Untermiete am tatsächlichen anteiligen Mietwert orientieren, nicht am erzielbaren Marktpreis für möblierten Wohnraum, und die Erlaubnis des Vermieters vorab einholen und dokumentieren.

Für Vermieter: Wer von einer gewinnorientierten Untervermietung erfährt, sollte die Zahlen – eigene Miete des Mieters im Vergleich zur verlangten Untermiete – sorgfältig dokumentieren, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, da die Beweislast für die Gewinnerzielung grundsätzlich beim Vermieter liegt.

---