Mietrecht

Feuchtigkeit, Lärm, eine hohe Betriebskostennachzahlung oder eine angekündigte Mieterhöhung können ein Mietverhältnis binnen weniger Wochen belasten. Noch einschneidender sind Kündigungen — wegen Eigenbedarfs, wegen Mietrückständen oder wegen behaupteter Pflichtverletzungen. Sie treffen den Wohnraum, und der lässt sich in Berlin nicht kurzfristig ersetzen.

Die rechtliche Bewertung hängt dabei fast nie an einer einzigen Frage. Maßgeblich sind der Mietvertrag, die tatsächliche Nutzung, der Zustand der Räume und die zwingenden Schutzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Wohnraum- und Gewerberaummiete folgen nicht denselben Regeln, und zwischen Erhaltung, Modernisierung und einer bloßen Veränderung der Mietsache verläuft eine Grenze, an der sich entscheidet, wer duldet und wer zahlt.

Ich vertrete vor allem Mieterinnen und Mieter — bei Kündigungen, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und Mängeln. Auf Vermieterseite werde ich dort tätig, wo Zahlungen ausbleiben, die Räume anders als vereinbart genutzt werden oder notwendige Arbeiten nicht durchgeführt werden können. Wie ich dabei arbeite, lässt sich in drei Sätzen sagen.

Erstens: Zuerst wird geprüft, ob eine Erklärung formell trägt — eine inhaltlich berechtigte Kündigung kann an der Form scheitern, und eine fehlerhafte Abrechnung an der Frist.

Zweitens: Sie bekommen eine Einschätzung, auch wenn sie unbequem ist; ein Verfahren, das sich nicht lohnt, sage ich Ihnen vorher.

Drittens: Was es kostet, klären wir, bevor etwas beauftragt wird.

Diese Seite beschreibt typische Fragen der Wohnraum- und Gewerberaummiete und damit einen Ausschnitt. Daneben stellen sich vergleichbare Fragen zur Untervermietung, zur Kaution, zu baulichen Veränderungen, zur Rückgabe der Räume und zu Ansprüchen nach dem Ende des Mietverhältnisses.

Die Themen im Überblick

Kündigung und Räumung — Gründe, Form und Härtefälle

Eine Kündigung von Wohnraum bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. Der Vermieter braucht für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB — in Betracht kommen eine schuldhafte erhebliche Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung, deren Verhinderung erhebliche Nachteile brächte. Eine Kündigung allein zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Was dort im Schreiben steht, entscheidet: Nachgeschobene Gründe helfen später nur begrenzt.

Für Mieter gilt bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen regelmäßig die Frist des § 573c Abs. 1 BGB. Die Frist des Vermieters verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung um jeweils drei Monate. Eine fristlose Kündigung setzt nach §§ 543 und 569 BGB einen wichtigen Grund voraus; bei Zahlungsverzug kommt es auf Höhe, Zeitraum und Zusammensetzung des Rückstands an — nicht auf die bloße Summe.

Der praktisch wichtigste Punkt liegt danach: Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden lassen — eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung beseitigt sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht automatisch. Diese Linie hat der BGH zuletzt mit Urteil vom 27. November 2024, VIII ZR 159/23, fortgeführt. Wer nachzahlt und die Sache damit für erledigt hält, kann das Mietverhältnis dennoch verlieren.

Gegen eine Vermieterkündigung kann unter den Voraussetzungen des § 574 BGB ein Härtewiderspruch bestehen. Maßgeblich ist eine Abwägung beider Interessen; § 574a BGB ermöglicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine angemessene Zeit. Der Widerspruch ist fristgebunden, und er will begründet sein — Alter, Krankheit, Mietdauer und die Lage am Wohnungsmarkt sind darzulegen, nicht bloß zu behaupten.

Was ich zuerst prüfe, sind Kündigungsart, Zugang, Form, Begründung und Kündigungstatbestand. Erst danach lässt sich sagen, ob das Mietverhältnis beendet wurde und ob Einwendungen oder ein Fortsetzungsverlangen entgegenstehen.

Mängel und Mietminderung — Zustand der Mieträume

Schimmel, Feuchtigkeit, Heizungsausfall, Baulärm, defekte Leitungen oder eine erhebliche Abweichung vom vereinbarten Zustand können einen Mietmangel darstellen. Nach § 536 BGB ist die Miete dann kraft Gesetzes herabgesetzt, sofern die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist. Bei vollständiger Aufhebung entfällt die Zahlungspflicht für den betroffenen Zeitraum. Die Minderung tritt also ein, ohne dass man sie erklären müsste — was zugleich ihre Gefahr ist.

Denn wie hoch sie ausfällt, richtet sich nach dem geschuldeten Zustand der konkreten Mietsache. Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht. Die im Netz kursierenden Minderungstabellen sind Sammlungen früherer Einzelfälle und ersetzen die Bewertung der tatsächlichen Beeinträchtigung nicht. Auch die Ursache zählt — Feuchtigkeit nach Bauarbeiten wird anders behandelt als Feuchtigkeit durch das Lüftungsverhalten.

§ 536c BGB verpflichtet den Mieter, einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt die Anzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, können Rechte eingeschränkt sein und Ersatzansprüche entstehen. Daneben kommen nach § 536a BGB Schadens- oder Aufwendungsersatz in Betracht. Kannte der Mieter den Mangel schon bei Vertragsschluss, kann § 536b BGB die Mängelrechte begrenzen.

Eine eigenmächtige Kürzung der Zahlung ist deshalb der riskanteste Weg: Erweist sich die angenommene Minderung später als zu hoch, entsteht ein Zahlungsrückstand — und damit ein Kündigungsgrund. Was ich zuerst einordne, sind der vertraglich geschuldete Zustand, Beginn und Umfang der Beeinträchtigung sowie die Kenntnis beider Seiten. Danach ist zu entscheiden, welche Mängelrechte nebeneinander bestehen.

Miethöhe und Mieterhöhung — Grenzen und Begründung

Zu unterscheiden ist zwischen der Miete bei Vertragsbeginn und späteren Erhöhungen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt § 556d Abs. 1 BGB die Anfangsmiete grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. Ausnahmen können sich aus §§ 556e und 556f BGB ergeben — höhere Vormiete, Neubau, umfassende Modernisierung. Rechtsfolgen und Auskunftsansprüche regelt § 556g BGB.

Ob diese Begrenzung im konkreten Mietverhältnis überhaupt gilt, ist eine eigene Frage. Die bundesrechtliche Ermächtigung wurde durch das am 23. Juli 2025 in Kraft getretene Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn bis Ende 2029 verlängert. Sie greift aber nur zusammen mit einer wirksamen landesrechtlichen Gebietsverordnung — und deren Wirksamkeit ist wiederholt Gegenstand von Verfahren gewesen.

Im laufenden Mietverhältnis kommt eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 bis 558b BGB in Betracht. § 558 BGB verlangt unter anderem, dass die Miete zum vorgesehenen Erhöhungszeitpunkt seit fünfzehn Monaten unverändert ist; das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Für Staffel- und Indexmieten gelten stattdessen §§ 557a und 557b BGB — dort hilft der Mietspiegel nicht weiter.

Seit dem 1. Juli 2022 ordnen das Mietspiegelreformgesetz und die Mietspiegelverordnung die Anforderungen an Erstellung, Dokumentation und Veröffentlichung von Mietspiegeln neu. Für die Begründung eines Erhöhungsverlangens ist das erheblich, denn davon hängt ab, welchen Beweiswert ein Mietspiegel überhaupt hat.

Was ich zuerst kläre, ist die Art des Verlangens: Anfangsmiete, Vergleichsmietenerhöhung, Index- oder Staffelmiete oder Modernisierungserhöhung. Davon hängt ab, welcher Maßstab gilt und ob die Erklärung formell wirksam sein kann.

Betriebs- und Heizkosten — Umlage und Abrechnung

Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn das vereinbart ist. § 556 BGB und die Betriebskostenverordnung erfassen laufende Kosten des Eigentums oder des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung gehören nicht dazu. Eine Abrechnung kann deshalb Positionen enthalten, die tatsächlich angefallen sind und trotzdem nicht umgelegt werden dürfen — das ist der häufigste Streitpunkt überhaupt.

Bei Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen regelmäßig ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Umgekehrt sind Einwendungen des Mieters grundsätzlich binnen zwölf Monaten nach Zugang zu erheben. Beide Fristen laufen leise — und beide entscheiden Verfahren, bevor über einzelne Positionen gestritten wird. § 556a BGB bestimmt mangels abweichender Vereinbarung die Wohnfläche als Umlagemaßstab.

Seit 2023 kommt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz hinzu, anwendbar auf Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Es verteilt bestimmte CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter; bei Wohngebäuden richtet sich der Anteil nach der energetischen Einordnung des Gebäudes. Vertragliche Regelungen dürfen den gesetzlichen Mieteranteil nicht überschreiten.

Zu prüfen sind Umlagevereinbarung, Kostenart, Abrechnungsmaßstab und rechnerische Verteilung — in dieser Reihenfolge. Danach lässt sich sagen, ob ein formeller Abrechnungsmangel vorliegt, eine inhaltlich unberechtigte Position oder lediglich eine streitige Bewertung einzelner Kosten.

Mietvertrag und Nutzung — Vertragsinhalt und Mietart

§ 535 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache zum vereinbarten Gebrauch zu überlassen und in geeignetem Zustand zu erhalten; der Mieter schuldet die Miete. Gestritten wird selten über diese Grundpflichten, sondern über ihren Inhalt: Gehören Keller, Stellplatz oder Garten zur Mietsache? Ist eine berufliche Tätigkeit in der Wohnung erlaubt? Wurde eine bestimmte Ausstattung oder Wohnfläche vereinbart?

Die Einordnung als Wohnraum- oder Gewerberaummiete ist dabei die Weichenstellung — sie entscheidet über Kündigungsschutz, Miethöhengrenzen und Gestaltungsspielraum. Die Überschrift des Vertrags gibt sie nicht vor. Bei gemischter Nutzung ist zu prüfen, welcher Zweck nach den Vereinbarungen und den tatsächlichen Umständen überwiegt. Für die Überlassung an Dritte gelten §§ 540 und 553 BGB; der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. September 2023, VIII ZR 109/22, bestätigt, dass ein Anspruch auf Gestattung einer teilweisen Gebrauchsüberlassung auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen kann.

Formularklauseln unterliegen zudem der Kontrolle nach §§ 305 bis 310 BGB — das betrifft Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Tierhaltung und Nutzungsbeschränkungen. Starre Renovierungsfristen können unwirksam sein. Was daraus folgt, ist allerdings begrenzt: Aus einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ergibt sich nicht ohne Weiteres ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 9. Juli 2008, VIII ZR 181/07, entschieden hat.

Was ich zuerst prüfe, ist die rechtliche Einordnung der Räume und des vereinbarten Gebrauchs. Danach ist zu entscheiden, ob der Konflikt aus dem Vertrag stammt, aus einer unwirksamen Klausel oder aus einer später geänderten Nutzung.

Erhaltung und Modernisierung — Maßnahmen und Kostenfolgen

Erhaltungsmaßnahmen sichern den bestehenden vertragsgemäßen Zustand, Modernisierungen verändern oder verbessern ihn. Die Abgrenzung entscheidet über das Geld: § 535 BGB weist die Erhaltung dem Vermieter zu, während eine Modernisierung unter den Voraussetzungen der §§ 555b bis 559b BGB zu Duldungspflichten und einer späteren Mieterhöhung führen kann. In der Praxis werden beide Anteile gern vermischt.

Modernisierungen sind nach § 555c BGB grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Maßnahme, voraussichtlichen Umfang, Beginn und Dauer sowie die erwarteten Auswirkungen auf Miete und Betriebskosten erkennen lassen. § 559 BGB erlaubt danach eine Erhöhung der Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten umlagefähigen Kosten — Erhaltungsanteile und anrechenbare Fördermittel sind auszusondern.

Seit dem 17. Oktober 2024 erfasst § 554 BGB ausdrücklich bauliche Veränderungen zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte. Der Mieter kann eine Erlaubnis verlangen, soweit die Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Mieterinteressen zumutbar ist. Das ist weder eine voraussetzungslose Gestattung jeder Anlage noch ein freies Verbot — die Zumutbarkeit ist der eigentliche Streitpunkt. Dieselbe Vorschrift erfasst Maßnahmen zur Barrierereduzierung, zum Laden von Elektrofahrzeugen und zum Einbruchsschutz.

Gewerberaummiete — Vertragsbindung und Risikoverteilung

Bei Gewerberäumen ist der Gestaltungsspielraum deutlich größer als bei Wohnraum. Kündigungsfristen, Betriebspflichten, Konkurrenzschutz, Instandhaltung, Betriebskosten und Mietanpassungen lassen sich weitreichend regeln. Umso mehr hängt alles an der Auslegung des Vertrags — und umso weniger lässt sich aus dem Wohnraummietrecht übertragen. Wer eine für Wohnraum bekannte Schutzvorschrift voraussetzt, liegt hier oft falsch.

Seit dem 1. Januar 2025 genügt für langfristige Grundstücks- und Gewerberaummietverträge nach § 578 Abs. 1 BGB grundsätzlich die Textform; zuvor galt über die Verweisung auf § 550 BGB die strengere Schriftform. Fehlt die erforderliche Form bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen — mit der Folge ordentlicher Kündbarkeit. Für vor dem 1. Januar 2025 entstandene Mietverhältnisse enthält Art. 229 § 70 EGBGB Übergangsregeln.

Die Textform erleichtert elektronische Nachträge, beseitigt aber nicht das eigentliche Risiko. Der langfristige Vertrag muss weiterhin so dokumentiert sein, dass Parteien, Mietgegenstand, Miete und Dauer bestimmbar bleiben. Spätere Nachträge, Flächenänderungen und mündliche Nebenabreden können die Bindung berühren — und fallen meist erst auf, wenn eine Seite aussteigen will.

Mängelrechte nach §§ 536 ff. BGB gelten grundsätzlich auch für Gewerberäume, lassen sich vertraglich aber in weiterem Umfang begrenzen als bei Wohnraum. Bei Betriebsschließungen und vergleichbaren Störungen können zusätzlich allgemeine schuldrechtliche Vorschriften eine Rolle spielen; pauschale Ergebnisse folgen daraus nicht.

Was ich zuerst prüfe, ist die Vertragsstruktur einschließlich aller Nachträge und Anlagen. Danach ist zu entscheiden, ob eine langfristige Bindung besteht, welche Risikoverteilung vereinbart wurde und wo die gesetzlichen Grenzen liegen.